11 июля 2025 года я выступил на мероприятии «День любимого Арендатора» с темой «Изменения рынка коммерческой недвижимости в МКД». В своём выступлении я поделился наблюдениями о том, как за последние несколько лет изменилось поведение покупателей и почему эти изменения напрямую влияют на коммерческую недвижимость в жилых комплексах.
С чего начались изменения
Если посмотреть на рынок коммерческой недвижимости в Краснодаре, то одним из главных переломных моментов последних лет стал 2020 год.
Пандемия и ограничительные меры резко сократили трафик во многих сферах. Для коммерческой недвижимости это стало серьёзным испытанием: спрос на аренду снизился, а ставки на первые этажи в жилых комплексах опускались с привычных 1 000 рублей до 700 и даже 500 рублей за квадратный метр.
Но одновременно произошло другое, гораздо более важное изменение. Карантин заставил людей массово освоить онлайн-сервисы для покупок, заказов товаров и доставки.
И даже после возвращения привычной жизни это поведение не исчезло. Напротив, многие новые привычки закрепились.
Покупатель стал ценить не просто место, а время
Раньше, когда мы оценивали удобство расположения магазина или другого объекта торговли, главным вопросом было расстояние. Условно — 10–15 минут пешком или несколько минут на автомобиле.
Сегодня само понятие удобного расположения изменилось.
Для большого количества повседневных покупок комфортная дистанция сократилась до 1–2 минут. Если нужный товар или услуга находятся дальше, человек всё чаще выбирает другой сценарий — заказать онлайн и получить покупку с доставкой.
Это очень важное изменение для коммерческой недвижимости. Раньше расположение оценивалось в первую очередь относительно транспортных потоков, магистралей, центров деловой активности и крупных торговых объектов.
Сегодня всё большую роль играет другой фактор: насколько быстро человек может получить необходимое в привычной среде своего проживания.
Городские пробки тоже изменили поведение
Для Краснодара эта тенденция особенно заметна. Транспортная инфраструктура становится всё более напряжённой, а поездка через город требует времени.
В результате меняются и ежедневные маршруты.
Раньше человек мог после работы заехать в гипермаркет, торговый центр или отдельный магазин, находящийся по пути. Сегодня всё чаще маршрут выглядит иначе: работа — дом — магазин рядом с домом.
Человек приезжает домой, оставляет автомобиль и решает необходимые бытовые задачи в своём жилом комплексе или в непосредственной близости от него.
Это означает, что жилой район постепенно перестаёт быть просто местом, где человек ночует. Он становится местом, где проходит значительная часть его повседневной жизни и потребления.
Почему гипермаркет уже не всегда является главным местом покупок
Ещё один фактор — изменение структуры покупок.
Рост цен и инфляция повлияли на размер продуктовой корзины. Люди стали осторожнее относиться к большим закупкам «впрок».
Одновременно всё большую роль стали играть регулярные и импульсные покупки рядом с домом.
Вместо большой поездки в гипермаркет человек может несколько раз в неделю зайти в небольшой магазин в своём жилом комплексе: купить продукты на ужин, хлеб, фрукты, готовую еду или другой необходимый товар.
Что изменилось в модели потребления
- меньше крупных поездок за покупками;
- больше регулярных покупок рядом с домом;
- рост импульсного потребления;
- увеличение роли доставки;
- рост требований к скорости получения товара или услуги;
- перемещение части потребления из городских центров в жилые районы.
Доставка стала продолжением коммерческой недвижимости
Сегодня уже недостаточно просто иметь хороший товар или услугу. Важна скорость, с которой покупатель сможет их получить.
Раньше человек мог спокойно ждать доставку несколько часов, а иногда и сутки. Сегодня во многих категориях ожидания измеряются уже десятками минут.
Требования к скорости отличаются в зависимости от сферы, но сама тенденция одна: покупатель хочет получать необходимое быстрее.
Поэтому для бизнеса всё более важными становятся одновременно два фактора: присутствие рядом с клиентом и возможность быстро доставить ему товар.
Это меняет требования не только к торговым помещениям, но и к самой инфраструктуре жилых комплексов.
Спальные районы становятся концентрацией трафика
На первый взгляд может показаться, что рост онлайн-торговли должен уменьшать значение физической коммерции. На практике происходит более сложный процесс.
Физическая коммерция не исчезает — она становится ближе к покупателю.
Люди живут в спальных районах и именно туда возвращаются каждый день. Если человек меньше перемещается по городу, то его район становится естественной точкой концентрации повседневного спроса.
Средний жилой комплекс может насчитывать около 4 000 жителей, а крупные комплексы — 20–30 тысяч человек.
Именно поэтому сегодня вопрос для бизнеса звучит не только как «где находится помещение?», а скорее: «где находится мой клиент и насколько быстро я могу оказаться рядом с ним?»
Как это повлияло на состав коммерции в ЖК
Изменение поведения покупателей постепенно меняет и набор бизнесов, которые приходят в жилые комплексы.
Один из наиболее заметных примеров — пункты выдачи заказов. Рост интернет-торговли привёл к тому, что ПВЗ стали привычной частью коммерческой инфраструктуры практически любого крупного жилого района.
Но интересны не только ПВЗ.
В последние годы активно развиваются кофейни, кулинарии, небольшие кафе и другие форматы общепита внутри спальных районов. Раньше подобные форматы воспринимались с осторожностью. Сегодня они становятся естественной частью повседневной жизни жилого комплекса.
Укрепляются и супермаркеты формата около 500 м². Вокруг них хорошо чувствуют себя специализированные магазины: фермерские продукты, фрукты и овощи, мясо и рыба, пекарни.
То есть коммерция постепенно формируется вокруг реальных ежедневных потребностей жителей.
От количества коммерции — к качеству
Изменение поведения покупателей влияет и на подход девелоперов к проектированию.
Если раньше коммерческих площадей в жилом комплексе могло быть много, то сегодня мы всё чаще приходим к обратному выводу: коммерции должно быть не максимально много, а ровно столько, сколько необходимо жителям.
Раньше коммерческие помещения могли занимать первые, вторые и цокольные этажи практически во всех домах и составлять до 20% общей площади застройки.
Сегодня мы проектируем преимущественно первые этажи и не во всех домах.
Причина в том, что большое количество одинаковых помещений автоматически создаёт конкуренцию между арендаторами. Нам же важно сформировать среду, в которой разные виды бизнеса дополняют друг друга.
Поэтому мы продумываем синергию между форматами, учитываем потребности жителей и стараемся заранее понимать, какая коммерция действительно нужна конкретному комплексу.
Коммерческое помещение нужно проектировать под бизнес заранее
Изменения в поведении покупателей приводят ещё к одному важному выводу: помещение нельзя рассматривать отдельно от будущего бизнеса.
Раньше нередко происходило так: дом сдавался, после чего начинался поиск арендатора. А уже затем готовое помещение приходилось переделывать под требования конкретной сети.
Мы проходили этот путь. Из кабинетной системы приходилось создавать стрит-ритейл, прокладывать дополнительные коммуникации, организовывать зоны разгрузки и менять внутреннюю конфигурацию помещения.
Но после сдачи дома делать такие изменения становится значительно сложнее.
Поэтому сегодня всё больше внимания уделяется взаимодействию с будущими арендаторами ещё на стадии проектирования.
С сетевыми компаниями мы заранее определяем расположение, учитываем требования к торговому залу, зоне загрузки, инженерным коммуникациям, высоте потолков и размещению вывесок.
Что в итоге меняется
Мы переходим от модели «сначала построить помещение — потом найти арендатора» к модели «сначала понять потребности бизнеса и жителей — затем спроектировать подходящее помещение».
Что это означает для рынка коммерческой недвижимости
За несколько лет изменилось не только поведение покупателей. Изменилась сама логика развития коммерческой недвижимости в МКД.
Покупатель стал меньше перемещаться. Доставка стала быстрее. Повседневное потребление приблизилось к дому. Жилые комплексы стали крупными концентрациями населения.
В результате коммерческая недвижимость тоже стала двигаться навстречу конечному потребителю.
И сегодня успешный жилой комплекс — это уже не просто дома, между которыми разместили несколько коммерческих помещений. Это среда, где заранее продумано, какие товары, услуги и сервисы нужны людям, которые здесь живут.
Что будет дальше
Я думаю, что эта тенденция будет продолжаться.
Люди будут всё больше ценить время, удобство и возможность решить повседневную задачу рядом с домом.
Поэтому задача девелопера — не просто предоставить коммерческую площадь, а создать условия для формирования правильной коммерческой среды.
Мы должны понимать, какие потребности будут у жителей, какие форматы нужны конкретному району и какие требования предъявит бизнес.
Именно поэтому коммерческая недвижимость должна проектироваться одновременно с жилой.
Мой главный вывод
За последние несколько лет человек стал меньше перемещаться по городу, но при этом стал требовательнее к скорости и удобству получения товаров и услуг.
Он хочет, чтобы необходимое было рядом: магазин, кафе, аптека, пункт выдачи, сервис, спорт, детский сад и другие повседневные услуги.
Поэтому коммерческая недвижимость в МКД сегодня — это уже не вопрос количества квадратных метров. Это вопрос того, насколько точно мы понимаем потребности людей и насколько грамотно можем встроить бизнес в их повседневную жизнь.
Для меня это один из главных ориентиров в работе: создавать коммерческие помещения вместе с будущими арендаторами и с учётом реальных потребностей жителей.
Виктор Шестаков
Руководитель направления коммерческой недвижимости AVA